집값 향방? 빚내서 계속 집 살 수 있는지만 생각해보라

여전히 향후 집값 향방에 대해 많은 이들이 관심을 갖고 있다. 결론부터 말하자. 단기 시세차익을 노리는 사람이 아니라 자신이 살아갈 공간이 필요한 사람들이라면 지금의 반짝 반등세에 부화뇌동하지 말기 바란다. 지금과 같은 반짝 상승세는 오래 지속되기 힘들기 때문이다. 개인적으로는 올해말~내년초 정도가 되면 주택시장의 분위기가 많이 바뀔 것이라고 보고 있다. 이유는 간단하다. 지금의 집값 상승세는 모두 빚의 힘이고, 국내외 경제 상황을 고려할 때 연말로 갈수록 무리하게 주택담보대출을 내는 것이 어려워질 것이기 때문이다.

아래 <그림1>에서 수도권과 지방으로 나눠 주택매매거래량과 주택담보대출 증감액 추이를 살펴보면, 이 같은 부채에 기반한 주택 가격 상승세가 오래가기 어려울 것임을 더욱 분명히 알 수 있다. 수도권의 경우 이미 2008년 이전에 부채를 동원한 주택 가격 상승이 거의 마무리된 상태여서 2008년 중반 이후 막대한 주택담보대출을 일으켜도 주택 거래량이 크게 늘어나지 않는 상황이 지속됐다. 반면 2008년 이전 수도권 상승기 동안 주택 가격이 정체했던 지방의 경우에는 2011년 중반 무렵까지는 비교적 적은 대출 증가로도 거래가 일어났으나 이후에는 대출 증가를 동반하지 않으면 거래가 일어나지 않는 상황에 이르렀다.

<그림1>

주) 국토교통부와 한국은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

특히 2013년 이후에는 수도권과 지방 모두 대출 증가가 동반되지 않고서는 거래량이 늘어나지 않는 양상이다. 주택매매거래당 주택담보대출 증감액 추이를 보면 지방이든, 수도권이든 거래를 할 때마다 증가하는 대출액이 커지고 있다. 지방의 경우에는 더 이상 빚을 늘릴 수 없는 수준까지 증가했으며, 이미 부채를 상당 부분 소진한 수도권의 경우에도 크게 증가하기 어려운 상황이다.

더구나 미국 금리 인상은 시기의 문제일 뿐 거의 기정사실화돼 있다. 이 경우 한국도 일정한 시차를 두고 내년부터 기준금리를 올리게 될 가능성이 높으며 시장금리는 그보다 일찍 반응할 가능성이 크다. 최근 한국을 포함해 신흥국에서 막대한 자금이 빠져나가면서 주가가 요동치는 것도 미국 금리 인상 가시화 파장 가운데 하나로 볼 수 있다. 이에 대한 우려를 반영해 정부도 주택대출규제를 푼 지 1년 만에 다시 가계부채관리대책을 내놓은 것이다. 이에 따라 올해 말~내년 상반기부터 국내 주택시장도 서서히 다시 침체기에 빠져들 가능성이 높을 것으로 보이다.

특히 가계부채 문제가 심각하고, 지난해 하반기부터 올해 상반기까지 주택담보대출이 급증했던 국내 주택시장에는 금리 인상의 여파가 상당한 충격파를 던질 가능성이 높다. 특히 금리 인상 여파가 커지면 심각한 규모의 가계부채와 주택담보대출이 부실화하면서 주택가격이 급락할 가능성도 배제할 수 없다. 주택대출의연체율이 증가하고, 폭탄돌리기식 대출 만기연장에 장애가 발생할 가능성이 높기 때문이다.

이에 따라 국내 건설업체들은 하반기에도 이 같은 여파가 미치기 전 서둘러 분양물량을 쏟아내려 할 것이다. 하지만 주택시장은투기거품으로 급등한 주택가격과 건설사들의 무분별한 주택건설로 인해 공급과잉에 처해 있다. 반면 주택의 주수요 연령대인 30~55세 인구는 2012년을 정점으로 감소하고 일반 가계는 이미 막대한 부채를 지고 있어 주택 구매력은 거의 고갈된 상태다. 이런 가운데 건설업체들이 쏟아내는 주택 분양 물량은 향후 2,3년 안에 입주물량 폭탄으로 돌아올 수 있어 일반 가계들은 무리하게 빚을 내 분양 받는 것에 매우 신중해야 한다.

특히 지금과 같은 부동산 불패신화에 기댄 가격 거품, 주택 공급과잉, 급격한 저출산-고령화, 신규주택수요층 감소 등은 1990년대 초중반 일본의 상황과 유사하다. 이에 따라 국내 부동산 시장이 일본식 장기침체에 빠질 가능성이 적지 않으며 현재 그 초기 양상을 보이고 있다. 현재 국내 주택시장은 그 같은 장기침체로 가기 전 마지막 불꽃을 불사르는 단계에 가까워 보이며 올해 말~내년 상반기 정도를 기점으로 해서 정체기에 접어든 뒤 이후로는 다시 내리막길을 걸을 가능성이 높아 보인다.

참고로, 이미 주택시장은 그 전조를 보이고 있다는 점에 유념하기 바란다. 아래 기사들 참고.

- 한풀 꺾인 주택시장 "당분간 침체 불가피"

- 분양시장 "빨간불"..공급 과잉에 미분양 "우려"

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